Het èchte gunnen

De totstandkoming van een intelligent gebouw voor en door intelligente mensen.

Met zijn rode DUWO-helm op kijkt hij naar de gevelbekleding van Cortenstaal die vandaag wordt geplaatst. Een uniek aspect in de architectuur van het gebouw. De bedoeling is dat de elementen gaan ‘roesten’, net als de gevels van de naastgelegen gerenoveerde monumenten. Deze nieuwe studentenhuisvesting van DUWO krijgt een unieke uitstraling. Arne Dolle, directeur vastgoed bij DUWO, is er trots op.

Aan de totstandkoming van het gebouw zijn jaren vooraf gegaan. Het bestemmingsplan voor de strook aan de Kanaalweg in Delft moest gewijzigd worden en de ligging in het centrum van Delft, tussen diverse monumentale gebouwen, bracht uitdagingen en kansen met zich mee. Studentenhuisvester DUWO bedacht voor deze unieke plek samen met architect CEPEZED een bijzonder gebouw met dito uitstraling. Voor een speciale doelgroep: internationale studenten die maximaal een jaar komen studeren.

Dolle: “Toen het definitief ontwerp gereed was, werd een aanbestedingsprocedure opgestart. De opdracht werd aan Waal gegund, op basis van beste offerte en een positief gewaardeerd plan van aanpak.” Vooral dat laatste stemde Waal tevreden. De aanpak kon voor het grootste deel zelf worden ingevuld; precies waar Waal goed in is. Ondernemerschap, ervaring, kennis en kunde werden dan ook maximaal ingezet, met als resultaat een kwalitatief hoogwaardig gebouw tegen een zo laag mogelijke prijs. Dolle: “DUWO stelt duidelijke eisen waar het gaat om tijd, geld en kwaliteit. Het gezamenlijk uitwerken van een DO tot iets dat gebouwd kan worden, gaat met geen enkele aannemer vanzelf, maar dat calculeer je in. Waal begrijpt onze droom, omarmt onze adviseurs en maakt de verwachtingen waar. Niet alles gaat vanzelf, maar we komen er altijd uit.”

Jort Alferink, projectmanager bij Brink Management/Advies werd door Arne Dolle ingeschakeld om het proces te begeleiden. “Want je moet doen waar je goed in bent. Ieder zijn vak.” Daar vertrouwt Dolle op, totdat het tegendeel bewezen is. Waal heeft hem nog nooit teleurgesteld.

George van Scheijndel, teamleider bij Waal, ervaart de samenwerking met Brink als positief, maar vindt het wel jammer dat er weinig rechtstreeks contact is met de opdrachtgever. Hij vraagt zich af of hij de klant wel ècht kent. Dolle: “Ik moet mijn aandacht verdelen over meerdere werken. Daarom verzamel ik professionele mensen om me heen die ik kan vertrouwen in het bouwen. Brink voelt ‘eigen’, ze snappen onze belangen en werken als een soort verlengstuk van DUWO. Ik word door hen voldoende geïnformeerd om te weten wat er speelt. En indien gewenst, weten Waal en ik elkaar te vinden.”

Alferink over de samenwerking met Waal: “We hebben aan het begin van het proces bewust in elkaar geïnvesteerd. Zo zijn de architect en ik veel in Vlaardingen geweest om feeling te krijgen met het bedrijf en de mensen. We hebben continu contact en ik ervaar openheid en transparantie. Verwachtingen, wensen en problemen worden uitgesproken. De mannen van Waal verplaatsen zich in de eindgebruiker, denken mee en brengen ideeën in voor optimale kwaliteit, ook op de lange duur. Ze gaan slim om met techniek en dankzij het gebruik van een 3D-model kregen we vooraf al inzicht in mogelijke knooppunten. Het was hun idee om het gebouw in BIM te modelleren. Vooral de architect was hier blij mee: hij kon vanaf het begin meegroeien en meedenken, ook waar het ging om details. Dat heeft in het bouwproces problemen voorkomen en tijd bespaard.”

Die bouwtijd is wel een ‘ding’ in dit project: heeft u het gevoel dat Waal het risico onder schot heeft? Alferink: “Het is best spannend. We zijn in januari van dit jaar gestart met de bouw. Het eerste gebouw moet op 1 januari in gebruik genomen worden: dan komen de studenten. Het tweede volgt op 1 maart. Daar waar we tijd kunnen besparen door het nemen van bepaalde beslissingen, doen we dat. Mits het niet ten koste gaat van de kwaliteit. Met het team doen we er alles aan om de risico’s te beperken en prioriteiten te stellen. Waal denkt daarin proactief mee, ook in haar eigen belang natuurlijk. En dat is logisch.”

Over de belangen van opdrachtgever en aannemer. Ervaart u daarin tegenstrijdigheid? Dolle: “Een enkele keer wel, maar over het algemeen niet. Ik merk dat er ècht geluisterd wordt en dat er begrip is voor onze situatie en belangen. Andersom begrijpen wij ook dat als we onze eisen of wensen bijstellen, er een kostenplaatje aan kan hangen. Ik streef naar een win-win situatie voor alle partijen. We moeten het wel zakelijk zien en realistisch en eerlijk blijven. Als je transparant bent naar elkaar, neemt het vertrouwen toe. En dan is er heel veel mogelijk!”

Als opdrachtgever houdt u kantoor direct naast de bouwplaats. Ervaart u overlast? “Het valt reuze mee. Er is goed nagedacht over de logistiek: heel belangrijk met zo’n krappe bouwplaats tussen verschillende monumentale gebouwen. Natuurlijk kan het altijd beter. Parkeerdruk is bijvoorbeeld een aandachtspunt. Soms is Waal zózeer gefocust op het project, dat communicatie naar de omgeving vergeten wordt. Proactiviteit wat dat betreft kan beter. Maar: àls er iets speelt, wordt dat altijd direct opgelost. Ook mooi trouwens, is dat op het terrein van DUWO een mevrouw van ongeveer 90 jaar woont in een monumentaal huis. Elke dag komt ze brandhout halen voor haar kacheltje: restmateriaal van de bouw dat voor haar wordt klaargelegd. Zij kan daarmee haar huis warm houden.”

Op dit project wordt in de uitvoering veel aandacht besteed aan lean technieken. Krijgt u daar iets van mee? Dolle:” Op het werk zie ik goede kwaliteitsbeheersing, slimme bouwlogistiek en een planning die wordt gehaald. Allemaal zaken waar je als opdrachtgever blij van wordt.” George van Scheijndel licht toe: Mede dankzij de technieken die we inzetten, is de korte bouwtijd haalbaar en optimaliseren we de bouwstromen op dit kleine bouwkavel. In de afbouw verzorgen wij zelf de logistieke bevoorrading van onze maakpartners op de bouwplaats, waardoor zij zich sec op de productie kunnen richten. We hebben wekelijks contact om feeling met elkaar te houden en waar nodig zaken bij te stellen. Best uniek is dat we met DUWO hebben afgesproken dat de stoffeerders al vóór oplevering aan de slag kunnen. Een logistieke uitdaging die we graag aangaan.”

Van Scheijndel vervolgt: “We realiseren dit gebouw in twee bouwstromen tegelijkertijd. Voor iedereen is dit meteen een test: we meten de productie en kwaliteit. Door te meten, brengen we de werkelijke kostprijs van onze ketenpartners in kaart. Die blijkt – door het splitsen van logistiek en productie – lager te zijn dan ook zijzelf dachten. Zo is op elke plek in de keten iets te verbeteren. Als we deze verbeteringen op proces- en productniveau doorvoeren, wordt de kostprijs lager en daarmee maken we iedereen blij, zeker ook opdrachtgevers. Misschien DUWO nog een keer? Want ook vanuit ons gezien is het prettig om goede samenwerkingen voort te zetten. Samenwerking met professionele opdrachtgevers, adviseurs en ketenpartners: allemaal mensen die hun vak verstaan. En elkaar daarin vrijlaten.”

Is de gekozen contractvorm ideaal? Dolle: “De klassieke route is het dichttimmeren van een bestek om misverstanden te voorkomen. Wij hebben er bewust voor gekozen om zelf een Definitief Ontwerp uit te werken en vervolgens een aanbesteding uit te schrijven op basis van een Engineering & Build contract. Ons programma van eisen is goed en duidelijk, we laten vervolgens de aannemer graag vrij in de interpretatie en uitwerking daarvan. In het geval van Design & Build zou het logisch zijn om architect en bouwer onder één dak te hebben. De aannemer draagt tenslotte het risico en wordt daarvoor beloond. Het risico bij de aannemer beperken, is ook in het belang van de opdrachtgever: die wil weten waar hij aan begint en zal financieel voordeel hebben van interne samenwerking tussen architect en bouwer.”

“In het geval van dit International Student House was het domein van de architect groot. Het project week in alles af van wat we bij DUWO gewend zijn. Dit plan is niet zo sober en doelmatig als we over het algemeen realiseren. We zijn een stap verder gegaan, wilden iets anders maken op deze unieke plek in Delft. Daarin hebben we dan ook extra geïnvesteerd. Overigens betalen de studenten hier niet meer dan elders. Betaalbaarheid voor onze doelgroep staat altijd voorop.”

Hoe zou u Waal omschrijven? “Afspraak is afspraak. Win – win. Elkaar iets gunnen. Met elkaar meedenken. En als zich een probleem voordoet, is de wil om er samen uit te komen méér dan aanwezig bij Waal. Dat vind ik onderscheidend. In de loop der tijd heb ik bij jullie ook nieuwe collega’s zich zien voegen in deze cultuur. Blijkbaar levert het een hoop op!”

Heeft Waal als producent van woonruimten, in dit geval voor studenten, genoeg onderscheidend vermogen? Dolle: “Ik ben erg tevreden over onze samenwerking tot nu toe. Ik ken jullie als aanbestedingsaannemer. Het bedenken van een visie voor een bepaald gebied of kavel is een andere tak van sport. Als je daar als Waal meer mee wilt, moet je er serieus in investeren. Van Scheijndel: “Daar is Waal niet op uit, maar wel op het voorwaarts integreren in de keten en het meer verwerven van Engineering & Build opdrachten.”

Dolle vraagt Van Scheijndel wat hij als opdrachtgever zou kunnen verbeteren. Van Scheijndel: “Zeker gezien de tijdsdruk, is het van belang dat tussentijdse beslissingen snel genomen worden. Doordat dit via Brink gaat, kost het soms veel tijd. Dolle antwoordt lachend: “Als je eerder antwoord wilt, moet je de vraag eerder stellen!”.

Wij zijn blij met deze opdracht en trots op ons werk. Hoe ziet u dit? “Ik vind het een prachtig gebouw op een unieke plek. Als de studenten hier straks met plezier wonen, is mijn missie geslaagd.” Dolle zet zijn rode helm af. Hij gaat naar een volgende bespreking. Want er is nog meer te doen dan praten over dit project. Ieder zijn vak. Loslaten en vertrouwen. Intussen wordt de gevel steeds mooier.

Over het International Student House:
De nieuwe internationale studentenhuisvesting omvat 332 studentenwoningen speciaal voor internationale studenten die maximaal een jaar komen studeren. De studentenkamers hebben een oppervlak van ca. 16 m2 en zijn voorzien van een eigen sanitaire unit met douche, toilet en wastafel. Ze zijn per zes tot acht kamers verbonden in een woongroep met een gezamenlijke woonkeuken voorzien van twee kookopstellingen en een aangrenzend balkon. In totaal is het bruto vloeroppervlak van het gebouw ca. 16.000 m2.

In het gebouw zijn veel faciliteiten opgenomen. De plint is dubbelhoog, heeft een open, transparant en uitnodigend karakter met verschillende entresols en bevat onder meer een common room. Ook is in de plint een restauratieve zone met terras opgenomen. In een transparante uitstulping van de carré die aan de Schiezijde boven de plint uitkraagt, is ruimte voor bijvoorbeeld de internationale studentenvereniging en voor functies zoals sportfaciliteiten of een artsenpost. Daarnaast kent het complex uiteenlopende andere voorzieningen: een wasserette, opslag van huisvuil en grootschalige inpandige en afgesloten fietsenstallingen.

Het gebouw staat aan de bovenrand van de TU-wijk, tussen de historische onderwijsbebouwing van de universiteit. Het gebouw heeft een rechthoekige carrévormige compositie, met grote openingen in de lange zijden, zodat de binnenhof ook publiek toegankelijk is en een open verbinding ontstaat tussen de straat aan de ene en het geplande stadspark aan de andere kant.