Waal ziet uitdaging in renovatie en groot onderhoud

In de mock-up woning zitten Henk Snijders (projectleider) en Erik de Rooij (assetmanager) van woningcorporatie SOR al aan de koffie, keurig op tijd. Het komt vaker voor dat een medewerker van Waal een paar minuten later is. Oeps. Verbeterpunt voor de interviewer.

We zitten in gebouw Alver, aan de Alverstraat te Hoogvliet. Een appartementencomplex uit 1973 dat compleet gerenoveerd wordt door Waal. De omwonenden zijn er blij mee: het gebouw krijgt een moderne uitstraling, er komen rustige bewoners en de overlast zal verdwijnen.

Toekomstwaarde
De Rooij is verantwoordelijk voor het vastgoed van SOR. Hij bewaakt de waarde ervan en bekijkt deze vanuit duurzaam, betaalbaar, rendabel en maatschappelijk oogpunt. In elk gebouw investeert de corporatie bewust in een gemeenschappelijke ruimte: om de leefbaarheid en aantrekkelijkheid te vergroten. SOR staat voor comfortabel en veilig wonen voor 50-plussers, met bijzondere aandacht voor kwetsbare senioren met een beperkt inkomen, in de stadsregio Rotterdam en de Hoeksche Waard. De corporatie biedt hoogwaardige woningen met aanvullende diensten en stimuleert zorgverlening door andere partijen die aansluiten op verschillende leefstijlen en inkomensniveau’s.

Interessante business case
Met gebouw Alver worden eind maart 2017 65 tweekamer huurwoningen opgeleverd met een sociale huurprijs van maximaal € 586,-. Daarvan zijn er niet zoveel meer: nieuwbouwappartementen bestaan meestal uit minimaal 3 kamers en kennen een huurprijs boven deze eerste aftoppingsgrens. De Rooij: “Dat was dan ook een reden om te kiezen voor renovatie van dit gebouw in plaats van sloop en nieuwbouw. Prettige bijkomstigheid was dat voor groot onderhoud geen vergunningen nodig waren. Een financieel interessante business case dus. Zorgverlener Argos is gevestigd in een naastgelegen gebouw. Bewoners kunnen indien gewenst straks van haar diensten gebruik maken, waardoor ze langer zelfstandig kunnen blijven wonen.” Er was alleen nog een probleem met vleermuizen. Maar ook daar was een oplossing voor.

Transparant
In mei 2015 ging SOR met Waal aan tafel om de mogelijkheden voor dit gebouw door te nemen. De Rooij zegt hierover: “Waal is laagdrempelig en transparant. We zochten in de crisistijd een aannemer in wie we vertrouwen hadden en kwamen mede op basis van eerdere ervaring en onze goede relatie op Waal uit.” Op basis van een reële prijs voor kwalitatief hoogwaardige materialen werd een turn key overeenkomst afgesloten. Er kwam geen architect aan te pas. Snijders: “Achteraf hebben we in de voorbereiding teveel haast gemaakt met het oog op de start van de exploitatie. In de overeenkomst had meer benoemd kunnen worden om onduidelijkheden tijdens het bouwproces te voorkomen.” John de Geus (adjunct directeur Waal): “Dat Waal ook renovatie en groot onderhoud van projecten doet, is niet bij iedereen bekend. Wij zijn gespecialiseerd in het realiseren van (zorg) woningen en zagen dus ook in gebouw Alver een mooie uitdaging.”

Inmiddels is de realisatie in volle gang en vindt wekelijks overleg plaats tussen Waal en SOR. Regelmatig krijgt Snijders technische oplossingen voorgelegd voor uitdagingen die zich tijdens de bouw voordoen. “We hebben een opzichter aangesteld die zich een aantal uren per week met dit project bezighoudt. Hij heeft net iets meer kennis van bouwen in de praktijk en weet precies wat de eisen en wensen van onze aanstaande bewoners zijn.”

Mock up
Basis voor het programma van eisen van SOR is het Handboek Toegankelijkheid plus ruim 30 jaar ervaring van de corporatie. Regelmatig wordt de woonkwaliteit van het vastgoed beoordeeld door de bewoners. Gemiddeld waarderen zij de nieuwbouwwoningen van SOR met een 8,5. Omdat bij de Alver sprake is van renovatie, werd een referentiewoning opgesteld met daarin de binnenkozijnen, plafondafwerking, binnenwanden, badkamer, sanitair en keuken zoals deze voor het hele gebouw zijn bedacht. Zo bleek dat de drempel in de badkamer te hoog zou worden, vervolgens werd voor de mock up woning een nieuwe oplossing bedacht en aangebracht. Dit belangrijke detail werd dus aangepast vóórdat de daadwerkelijke realisatie van het project van start ging.

Verrassingen
De woningen worden gerenoveerd volgens de LEAN werkwijze. Met alle maakpartners is op dagniveau een strakke planning opgesteld. Deze wordt door de uitvoerder dagelijks tijdens de dagstart besproken met de betrokken partijen. “Zelfs een leek kan zien dat hier strak en efficiënt gepland is. Moet je zien hoe stijl die planning verloopt!”, aldus De Rooij. Het gebouw zal spoedig – van boven naar beneden – van nieuwe kozijnen worden voorzien, zodat het wind- en waterdicht is voordat de winter begint. Over het behalen van de planning zijn geen zorgen: alles loopt volgens schema en er is nog wat ruimte. “Want met zo’n bestaand gebouw kom je weleens voor verrassingen te staan.”, zegt Cedric Langenberg (werkvoorbereider Waal). “Ik vind het een uitdaging om dit verouderde gebouw mooi te maken en nieuw leven in te blazen. Soms moeten we improviseren, dus creativiteit en flexibiliteit zijn belangrijk.”

Samenwerking
Langenberg: “Als elke schakel in de bouwketen zijn verantwoordelijkheid neemt en mensen tijdens de bouw met elkaar meedenken, heeft dat een positieve uitwerking op het resultaat. Dat ervaren we ook in dit project. Met elkaar leer je een hoop, er is altijd wel iets te verbeteren. Dat kun je meenemen in een volgend project. Daarvan zal de vorm weer anders zijn, maar het proces kent overeenkomsten.” Er liggen nog meer van dergelijke opgaven. SOR wil voor 2020 nog ca. 1.600 woningen verduurzamen naar gemiddeld energielabel B. De Rooij kan niks beloven, maar: “de mensen van Waal lopen niet weg voor hun verantwoordelijkheid. Ze zijn zelfkritisch en zorgen altijd voor een oplossing die voor beide partijen goed voelt.”

Glimlach
Snijders glimlacht breed: “Als straks het gebouw is opgeleverd en bewoond wordt, rijd ik er nog eens speciaal langs om het met de ogen van een buitenstaander te bekijken. Dan vergeet ik de uitdagingen die we onderweg zijn tegengekomen en zie ik een ontzettend mooi eindresultaat: een gebouw dat iets toevoegt aan de wijk. En ben ik er trots op dat ik hieraan mijn steentje heb bijgedragen.”

Overigens is ook de dwergvleermuizenpopulatie in Hoogvliet blij met de renovatie. Op het dak van het gebouw is speciaal voor hen een ‘hotel’ ingericht. Volgens Ecoresult zal dit het grootste vleermuizenverblijf van Nederland worden.

Alver te Hoogvliet
Renovatie 65 appartementen en recreatieruimte

Woongebouw Alver aan de Alverstraat in Rotterdam-Hoogvliet wordt gerenoveerd. De voormalige nieuwbouwplannen op deze locatie kwamen stil te liggen door veranderde omstandigheden op de woningmarkt en beperkte investeringsmogelijkheden bij SOR door nieuwe regelgeving. Door de aanwezigheid van vleermuizen mocht de Alver niet gesloopt worden.

Eerst werden sloopwerkzaamheden in het gebouw uitgevoerd. Zo werd het asbest dat aanwezig was verwijderd. Vervolgens werden door Waal de bestaande appartementen volledig gestript, keukens en sanitair werden verwijderd en binnenwanden afgebroken. Zo ontstond ruimte om binnen het bestaande woonoppervlak nieuwe, moderne appartementen te realiseren die geschikt zijn voor 50-plussers.

Het gebouw wordt beter geïsoleerd, voorzien van nieuwe kozijnen en de gevel wordt gereinigd. Ook krijgt het een nieuwe lift. Elke woning krijgt een nieuwe indeling, badkamer en keuken. Op de 5e verdieping wordt een recreatieruimte ingericht waarvan alle bewoners gebruik kunnen maken. De hoofdentree wordt voorzien van een automatische schuifdeur en er komt een moderne videofooninstallatie waarmee de bewoners in hun appartement kunnen horen en zien wie er aanbelt.

De appartementen hebben een woonoppervlakte van ruim 60 m². De netto huurprijs wordt maximaal € 586,- per maand (sociale huurprijs).